Acheter un F ou un G en 2026 : combien ca coûte vraiment ?

Acheter un F ou un G en 2026 : combien ça coûte vraiment ?

Acheter un bien immobilier classé F ou G (passoire thermique) semble une affaire : prix cassé de 15-35% sous le marché. Mais le vrai coût apparaît après : rénovation énergétique obligatoire, interdictions location imminentes, pénalités administratives. En 2026, un bien classe G ne peut plus être loué (depuis janvier 2025), un bien classe F sera interdit location à partir de janvier 2028. Cet article quantifie le coût réel d’achat d’une passoire : prix d’achat réduit vs. coûts rénovation et aide fiscales. Décisions éclairées avec scénarios chiffrés.

Décote prix immobilier pour classe F ou G en 2026

Un bien classé F ou G se vend moins cher. La décote dépend de la région, type bien, et marché local :

Zone géographique	Décote classe F	Décote classe G	Raison
Paris / Île-de-France	-12-18%	-28-35%	Marché très tendu, acquéreur paye décote mineure
Lyon / Marseille	-15-22%	-25-32%	Marché normal, décote moyenne
Bordeaux / Toulouse	-18-28%	-30-40%	Marché dynamique, moins de demande F/G
Petites villes	-10-15%	-20-30%	Marché peu actif, peu d’acquéreurs F/G

Exemple concret : appartement T3 70 m² Bordeaux, prix marché normal classe C = 200 000 €. Même bien en classe F = 150 000-160 000 € (décote 20-25%). Même bien classe G = 120 000-140 000 € (décote 30-40%).

Coûts rénovation énergétique F→C/D : chiffrage réaliste 2026

Pour devenir louable, un bien F doit passer au minimum en D. Pour classe G, même obligation (G→D minimum d’ici 2028). Quels travaux et coûts ?

Scénario 1 : T3 70 m² Bordeaux, classe F actuellement

État initial :

• Fenêtres simple vitrage années 1980
• Chauffage électrique convecteurs
• Eau chaude électrique instantanée
• Pas isolation combles
• Murs non isolés

Plan de rénovation F→D (audit énergétique recommandé) :

Travaux	Coût HT	Après aide (MaPrimeRénov’ + CEE)	Estimat économies/an
Isolation combles (soufflage)	1 200-1 500 €	400-500 € (aide 60%)	300-400 €
Remplacement fenêtres double vitrage (70m² = ~6-8 fenêtres)	4 000-6 000 €	2 000-3 000 € (aide 40-50%)	300-500 €
PAC air-air (chauffage + clim)	8 000-12 000 €	3 000-5 000 € (MaPrimeRénov’ + CEE)	800-1 200 €
Chauffe-eau thermodynamique	2 500-3 500 €	1 000-1 500 € (aide 40%)	400-500 €

Coût total travaux : 15 700-23 000 € HT. Avec aides MaPrimeRénov’ + CEE + TVA 5,5% : coût net 8 000-12 000 €.

Amélioration DPE estimée : F → D (gain ~3 classes énergétiques).

ROI : économies énergétiques 1 800-2 600 €/an → amortissement 3-7 ans (dépend investissement initial).

Scénario 2 : Maison 120 m² Paris, classe G actuellement

État initial :

• Chaudière gaz 25 ans, rendement ~75%
• Fenêtres simple vitrage d’époque 1995
• Combles non isolés
• Murs pierre non isolés (patrimoine, isolation intérieure obligatoire)
• Pas ventilation mécanique

Plan rénovation G→D (plus ambitieux que T3) :

Travaux	Coût HT	Après aides	Économies/an
Isolation combles 120m² (ITI)	2 000-2 500 €	800-1 200 € (aide 50%)	600-800 €
Isolation murs ITI (intérieur) 80m² de murs exposés	6 000-8 000 €	2 000-3 000 € (aide 35%)	800-1 200 €
Remplacement chauffage : PAC air-eau	12 000-16 000 €	4 000-6 000 € (MaPrimeRénov’ forfait)	1 500-2 000 €
Ventilation mécanique	1 500-2 000 €	500-800 € (CEE)	200-300 €
Remplacement fenêtres double vitrage (10-12 fenêtres)	6 000-9 000 €	2 000-3 500 € (aide 40%)	500-800 €

Coût total travaux : 27 500-37 500 € HT. Avec aides 9 300-14 500 € : coût net 13 000-28 000 € (très variable selon revenus éligibilité MaPrimeRénov’).

Amélioration DPE estimée : G → C/D (gain 4-5 classes).

ROI : économies 3 600-4 200 €/an → amortissement 3-8 ans.

Aides financières 2026 : barèmes MaPrimeRénov’, Éco-PTZ, CEE, TVA

MaPrimeRénov’ 2026 : barèmes revenus

Barème 2026 (plafonds revenus annuels, barème mis à jour janvier 2026) :

Type ménage	Plafond revenus	Type travail max aide	Montant max
Très modeste (Île-de-France) – célibataire	<20 000 €	Tous travaux	5 000 €/an
Modeste – couple	<30 000 €	Tous travaux	5 000 €/an
Revenu intermédiaire – célibataire	20 000-35 000 €	Isolation + chauffage	2 500 €/an
Revenu supérieur – couple	>35 000 €	Très limité ou inéligible	0-1 000 €

Les barèmes sont plus généreux en région (hors Île-de-France). Une famille bordelaise modeste accédant à F peut obtenir 5 000 € MaPrimeRénov’ + 1 500 € CEE = 6 500 € aides pour rénovation F→D totale ~12 000 € = reste à charge 5 500 €.

Éco-PTZ 2026

Prêt à taux 0% pour amélioration énergétique :

• Montant : jusqu’à 50 000 euros
• Durée remboursement : jusqu’à 15 ans
• Taux d’intérêt : 0% (étatica)
• Conditions : bouquet ≥3 travaux différents OU atteindre gain énergétique ≥35%
• Validité 2026 : prolongé jusqu’à fin 2027 (débat au-delà)

Un acquéreur de bien F peut combiner MaPrimeRénov’ 5 000 € + Éco-PTZ 30 000 € + apport 5 000 € = financement 40 000 € pour rénovation F→C.

Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)

• Fonctionnement : fournisseurs énergie financent partiellement travaux isolation/chauffage
• Montant par travail : 500-1 500 € selon type (isolation combles = 600-800 €, PAC = 1 000-2 000 €)
• Cumulabilité : combine avec MaPrimeRénov’ et Éco-PTZ
• Demande : auprès entreprise RGE, remboursement post-travaux

TVA réduite 5,5%

Travaux rénovation énergétique bénéficient TVA 5,5% (vs. 20% normal) :

• Isolation thermique : 5,5% TVA
• Chauffage renouvelable (PAC, chaudière gaz performante) : 5,5% TVA
• Installation ventilation : 5,5% TVA
• Pose fenêtres rénovation : 5,5% TVA (attention : construction neuve = 20%)

Économie TVA : travaux 20 000 € avec TVA 5,5% = TVA 1 100 € vs. 20% = 4 000 € = économie 2 900 €.

Comparaison coûts par scénario 2026

Scénario	Prix achat réduit vs. normal	Coût rénovation F/G→D net	Coût total réel (achat + rénov)	Prix revente estimé (après rénov)	Gain/Perte financière
T3 Bordeaux 70m² F acheté 160k€ (vs normal 200k€)	-40 000 €	+10 000 € (après aides)	-30 000 € gain net achat	200 000 € (classe D)	+30 000 € gain potentiel
Maison Paris 120m² G acheté 130k€ (vs normal 200k€)	-70 000 €	+18 000 € (net aides min)	-52 000 € gain net achat	200 000 € (classe D)	+52 000 € gain potentiel
T2 Lyon 60m² F acheté 120k€ (vs normal 150k€)	-30 000 €	+8 500 € (après aides 50%)	-21 500 € gain net	150 000 € (classe D)	+21 500 € gain potentiel

Les scénarios montrent un potentiel gain financier si vous achetez décote, effectuez rénovation, et revendez classe D. Mais ce gain dépend :

• Capacité générer fonds pour financer travaux (aides = 40-60% coût)
• Délai disponible avant interdiction location (F doit être rénové avant jan 2028)
• Marché immobilier (si prix marché descend, gain diminue)
• Capacité maîtriser coûts rénovation (dépassements courants 10-20%)

Audit énergétique obligatoire avant achat F/G : investissement clé

Avant d’acheter bien F ou G, exigez un audit énergétique :

• Coût audit : 500-1 500 euros
• Durée validité : 5 ans
• Contenu : scénarios travaux détaillés (monoscénario, bioscénario, trisacénario) avec coûts et économies estimées
• Obligatoire pour aides : nécessaire pour obtenir MaPrimeRénov’ et Éco-PTZ

L’audit vous donne la vérité : coûts réels rénovation, économies énergétiques réalistes, priorités travaux. Un audit peut révéler que rénovation coûtera 35 000 € (vs. estimation 20 000 €) = décision achat différente.

Risques achat bien F/G en 2026 à considérer

• Interdiction location 2028 (F) / 2034 (E) : si vous achetiez pour louer sans rénover, vous perdez revenus locatifs rapidement
• Difficultés financement travaux : si aides insuffisantes, vous devez trouver fonds propres ou crédit complémentaire
• Dépassements coûts travaux : rénovation dépasse souvent budget initial de 10-25%
• Problèmes structurels non évidents : bien F peut cacher moisissures, problèmes humidité graves non détectés DPE
• Marché immobilier peut s’inverser : si bien F/G deviennent à la mode (retrofit tendance), décote diminue, mais si marché ralentit, prix baisse davantage

Bonnes pratiques achat bien F/G 2026

• Demander audit énergétique avant signature (clause suspensive possible)
• Demander diagnostic amiante/plomb complets (amiante = coûts désamiantage supplémentaires possibles)
• Consulter syndic si copropriété (état commun, travaux collectifs prévus ?)
• Préparer financement : simuler MaPrimeRénov’ sur service-public.fr, prévoir Éco-PTZ, apport propre
• Négocier prix achat avec audit résultats (audit révèle rénovation 25 000 € justifie autre décote)
• Planifier calendrier rénovation : si bien F, travaux avant jan 2028 (2 ans délai)

Exemple chiffré complet : décision achat bien F

Scénario réel Marseille 2026 :

Vous repérez un T3 80 m² 2000€/m² classe F, vendu 160 000 € (vs. marché normal C = 200 000 €).

Décomposition coûts :

• Prix achat : 160 000 €
• Frais achat (notaire 7%) : 11 200 €
• Audit énergétique : 800 €
• Travaux rénovation F→D estimés (audit) : 18 000 € HT
• TVA 5,5% sur travaux : 990 €
• Aides MaPrimeRénov’ (revenus modestes) : -5 000 €
• CEE + économies impôts : -2 000 €
• Coût total réel : 160 000 + 11 200 + 800 + 18 990 – 7 000 = 183 990 €

Revente après rénovation :

• T3 80 m² classe D = prix marché 200 000 € (retrouvé)
• Frais vente (agence 5%, notaire 7%) : 24 000 €
• Revente nette : 200 000 – 24 000 = 176 000 €

Résultat financier : 176 000 – 183 990 = -7 990 € de perte (avant plus-values fiscales possibles).

Verdict : opération non rentable financièrement en pur calcul d’achat/revente rapide. Mais si vous conservez 5-10 ans, économies énergétiques 1 500-2 000 €/an + appréciation marché + plus-value = rentabilité long terme possible.