Loi Carrez vs Loi Boutin : différences et mesurage 2026

Deux régimes de mesurage coexistent en France : la loi Carrez pour la vente en copropriété et la loi Boutin pour la location. Bien que complémentaires, ces deux dispositifs obéissent à des règles distinctes qui génèrent régulièrement des confusions. La loi Carrez s’applique à la surface privative vendable en copropriété depuis 1965, tandis que la loi Boutin, adoptée en 2009, mesure la surface habitable louable. Si vous méconnaissez leurs différences, vous risquez des contentieux onéreux, des baux nuls ou des diminutions de prix. Découvrez le guide complet pour comprendre ces deux obligations, leurs critères divergents et savoir quelle mesure appliquer selon votre situation.

📚 Sommaire

1. La loi Carrez : mesurage obligatoire pour la vente en copropriété
2. La loi Boutin : mesurage obligatoire pour la location
3. Tableau comparatif détaillé : 12 points de divergence
4. Balcons, vérandas, combles : cas particuliers clarifiés
5. Conséquences d’une erreur de mesurage
6. Coût d’un mesurage professionnel
7. Comment bien mesurer : conseils pratiques
8. Questions fréquentes

La loi Carrez : mesurage obligatoire pour la vente en copropriété

L’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (loi Carrez) impose une mesure de la surface privative pour toute vente d’une partie de copropriété. Cette loi s’applique :

• À la vente d’appartements en immeubles collectifs
• À la vente de lots de copropriété (parkings, caves avec part de copropriété)
• À la vente de petits immeubles divisés en copropriété

Ne s’applique PAS aux maisons individuelles vendues seules (pas de copropriété), ni aux terrains, ni aux bâtiments commerciaux sans partie privative.

Comment calculer la surface Carrez ?

La surface Carrez comprend toutes les surfaces couvertes et closes, avec une hauteur de passage minimum de 1,80 mètre (mesuré perpendiculairement au plancher). Sont inclus :

• Les pièces principales (séjour, chambres, cuisine)
• Les couloirs, salles de bain, toilettes, dressings
• Les placards et espaces fermés de plus de 0,6 m de profondeur
• Les balcons couverts et vérandas fermées (si hauteur >1,80m et surface >1,60m²)
• Les sous-pentes d’une chambre mansardée (si hauteur >1,80m)

Sont EXCLUS :

• Les balcons et terrasses non couverts
• Les loggias partiellement ouvertes
• Les combles non aménagés
• Les caves, sous-sols et garage
• Les espaces avec hauteur <1,80m
• Les extérieurs et dépendances

La loi Boutin : mesurage obligatoire pour la location

La loi n°2009-323 du 25 mars 2009 (loi Boutin) impose la mesure de la surface habitable pour tout contrat de location. Elle s’applique à :

• Les locations vides de résidences principales
• Les locations meublées professionnelles
• Les locations commerciales et professionnelles

La surface habitable Boutin est strictement la surface habitable à titre personnel : espaces clos où on vit quotidiennement.

Comment calculer la surface Boutin ?

La surface habitable comprend toutes les surfaces de plancher dont la hauteur de plafond est >= 1,80 mètre. Formule légale (article R. 111-2 du Code de la construction) :

Surface habitable = somme des surfaces de tous les niveaux avec hauteur >=1,80m – surface des parties communes intérieures (escaliers, couloirs collectifs)

Sont inclus :

• Les pièces principales (chambres, séjour, cuisine)
• Les chambres de bonne et alcôves fermées (si hauteur suffisante)
• Les séparations intérieures temporaires
• Les placards intérieurs de <0,6m de profondeur sont inclus proportionnellement

Sont EXCLUS :

• Les balcons, terrasses, loggias (même couverts)
• Les caves, sous-sols, garages
• Les combles non aménagés
• Les vérandas ou annexes insuffisamment isolées
• Les surfaces avec hauteur <1,80m
• Les parties communes obligatoires (escaliers, accès collectifs)

Tableau comparatif détaillé : 12 points de divergence

Aspect	Loi Carrez (vente)	Loi Boutin (location)
Domaine	Vente copropriété uniquement	Location résidentielle/professionnelle
Hauteur minimale	1,80m perpendiculaire	1,80m minimum (article R. 111-2)
Balcons couverts	Inclus si fermé et 1,80m (>1,60m²)	Exclus (même s’ils sont couverts)
Terrasses	Exclues	Exclues
Vérandas fermées	Incluses si 1,80m et fermées	Incluses seulement si isolées (1,80m min)
Combles	Inclus si 1,80m, sinon exclus	Inclus si 1,80m et habitables
Caves/garages	Exclues (sauf cave mixte 1,80m)	Exclues
Placards	Inclus si >0,6m profondeur	Inclus partiellement si <0,6m
Couloirs/escaliers privés	Inclus (partagés exclus)	Exclus si communs, inclus si privés
Tolérance	5% écart autorisé	0% : bail nul si non-conformité
Validité mesure	Illimitée (sauf travaux)	5 ans renouvelable (en pratique)
Conséquences erreur	Action diminution prix (10 ans)	Bail nul, annulation ou abattement loyer

Balcons, vérandas, combles : cas particuliers clarifiés

Balcond couvert et loggia

En Carrez : un balcon couvert (auvent, véranda, pergola) INCLUS dans la surface si : (1) fermé sur au moins 3 côtés, (2) hauteur >=1,80m, (3) surface >=1,60m². Une simple pergola ouverte : exclue.

En Boutin : le balcon ou loggia est TOUJOURS exclu, même s’il est couvert (considéré comme semi-extérieur).

Vérandas et pièces annexes

Carrez : véranda fermée et chauffée incluse si 1,80m minimum (considérée comme extension du logement).

Boutin : véranda incluse SEULEMENT si elle répond aux critères d’isolation thermique (parois opaques et vitrage isolant). Une véranda mal isolée = exclue.

Combles aménagés vs combles perdus

Carrez : surface incluse seulement si hauteur >=1,80m partout. Les sous-pentes <1,80m exclues. Un comble mansardé de 100m² avec 60% à 1,80m = 60m² compté.

Boutin : même règle (1,80m minimum), mais plus strict sur « habitabilité ». Un comble sans accès direct, sans électricité, = exclue Boutin (inclus Carrez si 1,80m).

Conséquences d’une erreur de mesurage

Pour la vente (loi Carrez)

Si l’écart dépasse 5%, l’acheteur peut agir en diminution de prix. La formule légale : diminution = (écart / surface annoncée) × prix. Exemple : surface annoncée 100m², réelle 92m², prix 400 000€ → diminution = (8/100) × 400 000 = 32 000€. L’action est prescriptible 10 ans après la vente. Si l’écart est très grave (sous-estimation >10%), cela peut constituer un vice caché.

Pour la location (loi Boutin)

La loi Boutin est BIEN PLUS stricte : aucune tolérance. Si la surface réelle diffère de celle du contrat :

• Si inférieure : le bail peut être annulé ET le locataire peut réclamer le remboursement partiel des loyers (abattement rétroactif)
• Si supérieure : moins grave, mais le propriétaire aurait pu demander un loyer plus élevé
• Prescription : le locataire dispose de 10 ans pour contester (article L. 620-1 Code monétaire financier)

Coût d’un mesurage professionnel

Le coût pour faire mesurer un bien par un professionnel (diagnostiqueur immobilier ou géomètre) varie selon :

• La région et le prestataire
• La taille du bien et sa complexité
• Le type de mesurage (Carrez seul, Boutin seul, ou double)

Tarif moyen 2026 :

• Mesurage Carrez seul : 100-150 euros
• Mesurage Boutin seul : 80-120 euros
• Double mesurage (Carrez + Boutin) : 150-200 euros
• Géomètre specialisé (si contentieux) : 300-600 euros

Ces tarifs sont largement moins chers que les frais d’un contentieux (avocat, procédure). Investir dans une mesure précise dès le départ est toujours recommandé.

Comment bien mesurer : conseils pratiques

1. Utilisez un mètre laser : plus précis qu’un décamètre classique (précision ±2cm vs ±10cm)
2. Notez chaque pièce : créez un plan côté avec hauteurs (prise de 10 points min par pièce)
3. Vérifiez les hauteurs : un plafond déclaré 2,50m mesuré à 1,75m ne compte pas en Carrez/Boutin
4. Testez les délimitations : balcon/terrasse, cave, comble : mesurez hauteur ET profondeur
5. Documentez tout : photos, plans, relevés signés par le propriétaire (obligatoire légalement)
6. Faites intervenir un diagnostiqueur : sa responsabilité civile couvre les erreurs de mesure

Questions fréquentes

Une chambre mansardée avec hauteur 1,75m compte-t-elle ?

Non. Carrez ET Boutin exigent 1,80m minimum. Une chambre mansardée de 20m² avec 60% à 1,80m compte pour 12m² en Carrez. En Boutin, c’est similaire : seules les zones >=1,80m sont habitable et comptent.

Un grenier aménagé mais pas en chambre compte-t-il ?

Oui en Carrez si >=1,80m et fermé (peu importe l’usage). Non officiellement en Boutin car un grenier n’est pas une « pièce habitable » aux yeux de la loi (pas d’accès indépendant, d’électricité minimum, etc.). Cependant, s’il est réellement aménagé (électricité, accès escalier), il compte.

Un balcon couvert de 5m² compte en Carrez ?

Oui, s’il est fermé, de 1,80m+ de hauteur et >=1,60m². Un balcon couvert de 5m² fermé compte donc 5m². Une simple pergola ouverte n’est qu’une dépendance (non comptée).

Une véranda mal isolée compte-t-elle en Boutin ?

Non. Boutin demande une isolation thermique conforme. Une véranda avec simple vitrage et parois légères (non RT) peut être exclue. Carrez est plus souple : véranda fermée et 1,80m = incluse (même mal isolée).

Qui doit payer le mesurage, vendeur ou acheteur ?

En vente : le vendeur fournit le mesurage Carrez en acte (obligatoire). En location : le propriétaire doit fournir le mesurage Boutin au locataire (annexé au bail). Les frais sont à la charge de celui qui demande le mesurage. En pratique : vendeur/propriétaire paie.