Location passoire thermique : alternatives et derogations 2026 pour bailleurs
Guide expert Uncategorized - Publie le 3 juin 2026 - 9 min de lecture
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Depuis le 1er janvier 2025, louer un logement classe G est interdit en France metropolitaine (logements F en 2028, E en 2034). Mais 4 derogations legales permettent de continuer a louer une passoire : travaux engages, vote en assemblee de copropriété, coûts manifestement disproportionnes, et impossibilites techniques averees. La reforme DPE du 18 decembre 2025 sort 850 000 logements du statut passoire en 2026 sans aucuns travaux, et un projet de loi en discussion pourrait assouplir l’interdiction pour les G logements en copropriété. Tour d’horizon des solutions reelles en 2026.
Sources : loi Climat et Resilience du 22/08/2021, decret DPE du 18/12/2025, decret 2022-1369 derogations bailleurs, ANIL (notes juridiques 2026).
📚 Sommaire
- ⚠ Combien vous coûte une interdiction de relouer ?
- Interdiction de location des passoires thermiques : calendrier 2025-2034
- Les 4 derogations qui permettent de continuer a louer une passoire
- Reforme DPE 2026 : 850 000 logements sortis du statut passoire sans travaux
- Reforme en cours 2026 : vers un assouplissement pour les G en copropriété ?
- Que faire si vous ne respectez pas l’interdiction ?
- 5 strategies concretes pour eviter l’interdiction
- Questions fréquentes
- Pour aller plus loin
⚠ Combien vous coûte une interdiction de relouer ?
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Interdiction de location des passoires thermiques : calendrier 2025-2034
Issue de la loi Climat et Resilience du 22 aout 2021, l’interdiction de mise en location des logements énergivores suit un calendrier progressif. L’objectif est l’eradication du parc passoires (F et G) du marche locatif francais.
| Classe DPE | Date d’interdiction | État 2026 | Logements concernes (France) |
|---|---|---|---|
| G+ (plus de 450 kWh/m².an) | 1er janvier 2023 | INTERDIT | ~ 90 000 |
| G | 1er janvier 2025 | INTERDIT | ~ 600 000 |
| F | 1er janvier 2028 | A venir 2 ans | ~ 1,2 million |
| E | 1er janvier 2034 | A venir 8 ans | ~ 2,5 millions |
Concretement, une fois la classe interdite atteinte, un bailleur ne peut plus signer un nouveau bail (mise en location, renouvellement avec changement de locataire). Les baux en cours peuvent continuer jusqu’a leur terme. Pour comprendre votre classe DPE actuelle, consultez notre guide des zones climatiques DPE et la page dediee DPE F et G interdiction location 2026.
Les 4 derogations qui permettent de continuer a louer une passoire
Le decret n° 2022-1369 du 31 octobre 2022 a fixe les conditions precises permettant aux bailleurs de continuer a louer un logement F ou G malgre l’interdiction. Quatre derogations principales sont reconnues par le Code de la construction et de l’habitation.
1. Travaux de rénovation en cours (derogation transitoire)
Si le bailleur peut prouver que des travaux de rénovation énergétique sont engages (signature du devis, demande d’autorisation administrative, demarrage du chantier), il beneficie d’une derogation transitoire pour relouer son logement. Ce report est en general accorde pour 2 ans maximum, le temps que les travaux soient termines et qu’un nouveau DPE soit etabli.
2. Decision de l’assemblee de copropriété (logements en immeuble collectif)
Pour un logement en copropriété, si l’assemblee generale a vote des travaux de rénovation énergétique a l’echelle de l’immeuble (isolation par l’extérieur, refonte chauffage collectif, ravalement avec isolation), le bailleur d’un appartement individuel peut continuer a louer tant que les travaux ne sont pas termines.
Mieux encore : depuis 2025, le DPE collectif de copropriété peut se substituer au DPE individuel pour les logements ayant un usage residentiel principal. Si le DPE collectif du bâtiment est meilleur que la classe G (par exemple E ou F), le bailleur peut continuer a louer son appartement classe G individuellement. Pour en savoir plus, voir notre guide complet du DPE collectif copropriété : prix et obligations.
3. Coûts de travaux manifestement disproportionnes
Si le coût des travaux pour améliorer la classe énergétique est juge manifestement disproportionne par rapport a la valeur du bien, une derogation peut être accordee. La jurisprudence retient généralement un seuil de 50 % de la valeur venale du bien comme référence de disproportion.
Exemple concret : une maison de campagne valant 80 000 EUR pour laquelle un audit chiffre les travaux a 65 000 EUR (81 % de la valeur) pourrait beneficier de cette derogation. La demande passe par un audit énergétique réglementaire detaillant les scénarios, et le tribunal apprecie au cas par cas.
4. Impossibilites techniques, architecturales ou patrimoniales
Cette derogation s’applique dans 3 cas precis :
- Bâtiment classe ou inscrit au titre des monuments historiques : impossible d’isoler par l’extérieur ou de modifier la facade.
- Logement situe en secteur sauvegarde ou site patrimonial remarquable avec restrictions urbanistiques.
- Refus du locataire en place de quitter le logement le temps des travaux (cas fréquent en bail meuble ou bail mobilite).
Toutes ces derogations doivent être declarees a l’observatoire des derogations mis en place par l’Anil pour être opposables a un litige ulterieur.
Reforme DPE 2026 : 850 000 logements sortis du statut passoire sans travaux
Le decret du 18 decembre 2025 a recalibre le calcul du DPE pour corriger les biais identifies depuis 2021 (penalisation des petites surfaces, sous-valorisation du chauffage électrique recent). Résultat : environ 850 000 logements classes F ou G en 2025 sont reclasses en E ou D en 2026, sans aucuns travaux.
Les principaux gagnants :
- Studios et T2 de moins de 40 m² (representant ~ 35 % des reclassements)
- Logements chauffes a l’électrique recent (chaudières a effet Joule mieux valorisees)
- Logements en zone climatique H3 (sud mediterraneen) ou les besoins de chauffage sont moindres
Avant d’engager des travaux ou de demander une derogation, faites refaire un DPE neuf (100 a 250 EUR). Si la nouvelle classe tombe en E ou D, vous etes automatiquement hors interdiction. ROI immédiat.
Reforme en cours 2026 : vers un assouplissement pour les G en copropriété ?
En mars 2026, un projet de loi depose au Senat envisage d’assouplir significativement l’interdiction de louer les logements G situes en copropriété. Trois mesures phares sont actuellement en discussion :
- Suspension de l’interdiction pour les logements G dont la copropriété a vote un plan pluriannuel de travaux (PPT) couvrant l’isolation et le chauffage collectif.
- Periode transitoire de 5 ans après adoption du PPT, durant laquelle le bailleur peut continuer a louer sans sanction.
- Indexation des sanctions au prorata des travaux votes : meme si la copro a vote des travaux mais qu’ils ne suffisent pas a sortir le bien de la classe G, les sanctions seraient reduites.
Le calendrier n’est pas arrêté : le texte pourrait être adopte en automne 2026 et entrer en vigueur courant 2027. En attendant, le cadre 2025 s’applique strictement.
Que faire si vous ne respectez pas l’interdiction ?
Les sanctions pour location illegale d’un logement G en 2026 sont a la fois civiles et financieres :
Impossibilite de signer un nouveau bail
À partir du depart du locataire actuel, le bien ne peut être reloue. Loyer manque immédiat.
Diminution de loyer demandee par le locataire
Le locataire en place peut saisir le juge pour obtenir une diminution de loyer en cas de non-decence énergétique.
Action en realisation forcee des travaux
Le locataire peut demander au juge d’imposer au bailleur les travaux de mise aux normes énergétiques.
Decote a la revente
Un logement G non-loue subit une decote de -22 % a -34 % par rapport a un meme bien classe C.
5 strategies concretes pour eviter l’interdiction
Plutot que d’attendre la sanction, voici les 5 strategies les plus efficaces pour les bailleurs en 2026 :
- Refaire un DPE neuf (100 a 250 EUR) pour beneficier des nouvelles règles 2026. 30 a 40 % des G de 2025 deviennent E ou D en 2026.
- Engager les travaux a forte rentabilite : l’isolation des combles (33 % des deperditions) fait souvent gagner 1 a 2 classes DPE pour 2 000 a 5 000 EUR (avec aides cumulables).
- Vendre la passoire : un investisseur cherchant precisement ce type de biens a renover peut l’acquerir, surtout dans les zones tendues. Voir vendre une maison passoire thermique en 2026.
- Demander un audit énergétique (500 a 900 EUR) qui chiffre les scénarios de rénovation et debloque MaPrimeRénov + Prime CEE.
- Activer la derogation copropriété en faisant inscrire a l’ordre du jour de l’AG un vote de travaux d’isolation.
Questions fréquentes
Mon bail en cours pour un logement G doit-il être rompu en 2025 ?
Non. L’interdiction concerne uniquement les nouveaux baux et les renouvellements avec changement de locataire. Un bail en cours signe avant le 1er janvier 2025 reste valable jusqu’a son terme, meme après interdiction. Le locataire peut cependant demander une diminution de loyer en cas de non-decence énergétique.
Combien coûte un audit énergétique pour demander une derogation ?
L’audit énergétique réglementaire coûte entre 500 et 900 EUR pour une maison individuelle. Il est obligatoire pour beneficier de MaPrimeRénov, et permet de chiffrer les scénarios de rénovation requis pour activer les derogations. Plus de details sur l’audit énergétique prix et aides 2026.
La derogation copropriété s’applique-t-elle automatiquement ?
Non. Le bailleur doit déclarer la derogation en transmettant le proces-verbal de l’assemblee generale ayant vote les travaux, ainsi que le calendrier de realisation. Sans cette déclaration formelle, l’interdiction s’applique malgre le vote en copro.
Si mon DPE passe en E ou D après la reforme 2026, dois-je le faire savoir ?
Oui. Le nouveau DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et transmis a l’ADEME (qui le publie sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr). Vous pouvez ensuite l’annexer aux nouveaux baux et le mentionner dans vos annonces pour valoriser le bien.
Quels travaux prioriser pour passer de G à E rapidement ?
L’isolation des combles est le geste le plus rentable (gain de 1 a 2 classes pour 2 000 a 5 000 EUR avec aides). Vient ensuite le remplacement du système de chauffage (pompe a chaleur ou chaudière a condensation) qui fait gagner 1 a 2 classes pour 8 000 a 15 000 EUR. La consultation de notre guide 5 travaux pour améliorer son DPE détaillé les ROI de chaque option.
Puis-je transformer mon logement passoire en location saisonniere pour echapper a l’interdiction ?
Non, c’est un faux bon plan. La location de courte durée (Airbnb, meuble touristique) est progressivement encadree par les memes règles de classe DPE. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a etendu l’obligation DPE et l’interdiction des passoires aux meubles touristiques, avec effet d’ici 2034 pour la classe E.