DPE 2026 : calendrier réglementaire et obligations pour propriétaires-bailleurs

1. Le calendrier réglementaire 2025-2034 : les 3 paliers

Issue de la loi Climat et Resilience du 22 aout 2021, l’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques s’etale sur près de 10 ans. Voici la synthese des dates cles :

Palier 1 : janvier 2025 – la classe G interdite

Depuis le 1er janvier 2025, les logements consommant plus de 450 kWh/m2/an d’énergie finale (classe G) sont interdits a la location. Cela concerne :

• Les nouveaux baux signes après cette date
• Le renouvellement de baux existants au terme de leur periode initiale
• Les changements de locataire dans des logements loues avant 2025

Les baux en cours continuent jusqu’a leur terme naturel, mais le loyer est gele (plus d’augmentation possible depuis aout 2022 pour les F et G).

Palier 2 : janvier 2028 – la classe F interdite

Meme règle pour les logements consommant entre 330 et 450 kWh/m2/an. 1,5 million de biens supplementaires seront concernes. Les bailleurs de classes F ont donc 3 ans (de 2025 a 2028) pour anticiper.

Palier 3 : janvier 2034 – la classe E interdite

Les logements entre 230 et 330 kWh/m2/an (classe E) seront a leur tour interdits a la location. 3,5 millions de biens sont concernes – c’est la classe la plus representee du parc immobilier francais.

Tableau synthetique

2. Impact sur le marché immobilier : decotes et delais

Au-dela du volet locatif, le DPE influe fortement sur le prix de vente et le delai de transaction. Plusieurs études notariales (notamment SeLoger et Notaires de France 2024-2025) quantifient precisement ces effets.

Decotes reelles observees par classe (vs classe D de référence)

Exemple concret : appartement 60 m2 à Paris

Prix median Paris 2026 : 10 000 EUR/m2 pour un bien classe D. Pour un appartement 60 m2 :

• Classe D : 600 000 EUR, vendu en 60 jours
• Classe E : 552 000 EUR (decote 8%), vendu en 95 jours
• Classe F : 516 000 EUR (decote 14%), vendu en 130 jours
• Classe G : 480 000 EUR (decote 20%), vendu en 200 jours

Soit 120 000 EUR de moins sur un G par rapport a un D, plus un delai 3x plus long. Les acquereurs factorisent le coût des travaux obligatoires (audit + rénovation) dans leur offre.

3. Vos obligations legales par classe

Si votre bien est classe G (URGENCE)

• Location existante : loyer gele depuis aout 2022. Bail en cours valide jusqu’a son terme.
• Changement de locataire après jan 2025 : interdiction totale de relouer. Il faut realiser des travaux avant de pouvoir relouer.
• Renouvellement de bail : impossible tant que le DPE n’est pas remonte en F minimum (puis E en 2028).
• Vente : possible mais decote de 16-20%. Audit énergétique obligatoire.
• Action recommandée : audit + travaux d’urgence pour passer au moins en F, idealement en D d’ici 2034.

Si votre bien est classe F (2028 approche)

• Location : encore possible jusqu’au 31 decembre 2027. Loyer gele.
• Interdiction locative au 1er janvier 2028.
• Vente : decote 10-14%, audit obligatoire.
• Action recommandée : planifier les travaux sur 2026-2027 pour eviter l’interdiction 2028.

Si votre bien est classe E (2034 lointain mais anticipez)

• Location : autorisee jusqu’en 2033. Pas de gel du loyer.
• Vente : decote 5-8%, audit énergétique obligatoire depuis janvier 2025.
• Action recommandée : anticiper en realisant les travaux les plus rentables (isolation combles + chauffage) avant 2030.

4. L’audit énergétique : obligation cle depuis 2025

Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique est obligatoire pour vendre tout logement classe E, F ou G (auparavant F/G seulement depuis avril 2023). Ce document, plus complet que le DPE, propose au minimum 2 scénarios chiffres de rénovation :

• Scénario 1 (une etape) : rénovation globale permettant d’atteindre la classe B
• Scénario 2 (par paliers) : rénovation progressive avec gain d’au moins une classe par etape, objectif final classe B

Cout : à partir de 500 EUR (en moyenne 800 EUR pour une maison individuelle). Valide 5 ans. Il doit être annexe a l’acte de vente et remis au notaire.

Pour comprendre en detail tous les diagnostics obligatoires, consultez : Diagnostics obligatoires 2026 : le guide exhaustif.

5. Matrice decisionnelle : renover ou vendre ?

Face a un bien classe F ou G, deux strategies s’offrent aux bailleurs :

La règle empirique : si le coût des travaux represente plus de 30% de la valeur du bien ET que la rentabilite locative est faible, mieux vaut vendre et reinvestir ailleurs.

6. Cas reels de bailleurs

Cas n.1 : Sophie, 58 ans, 1 studio G à Paris

Studio 20 m2, 6e etage sans ascenseur, classe G (550 kWh/m2/an). Loyer 800 EUR/mois (avant gel). Locataire partait en decembre 2024.

Dilemme : renover (15 000 EUR estimes pour passer en D) ou vendre (260 000 EUR vs 325 000 EUR si classe D).

Decision : a renove pour 14 200 EUR (isolation combles + PAC + fenetres), aides 6 800 EUR, reste a charge 7 400 EUR. Nouveau DPE classe D. Louee 950 EUR/mois en 2025. ROI sur travaux : 4 ans.

Cas n.2 : Marc, 65 ans, 3 apparts classe F en banlieue

3 appartements T2 en copropriété années 1970, tous classes F. Copropriété divisee sur les travaux communs (ITE impossible sans vote general).

Dilemme : attendre 2028 (interdiction F) ou vendre maintenant avec decote.

Decision : vendu les 3 biens en 2025-2026 avec decote moyenne 11%. Reinvesti dans un immeuble deja renove classe C. Meme rentabilite, pas de contraintes reglementaires. Perte a la vente compensee par plus-value du nouveau bien en 4 ans.

7. Risques juridiques et sanctions

Louer un logement G après le 1er janvier 2025 expose le bailleur a des sanctions serieuses :

• Action du locataire : il peut saisir le juge pour forcer la realisation des travaux ou reduire son loyer
• Annulation du bail : le juge peut prononcer la nullite du contrat
• Amende administrative : jusqu’a 1 500 EUR (ou 3 000 EUR en cas de recidive)
• Dommages et intérêts : si le locataire prouve un prejudice lie a l’insalubrite thermique

Depuis la loi Climat, le caractere « decent » d’un logement inclut explicitement la performance énergétique. Un logement G n’est plus considere comme decent.

Obligation d’information du locataire : tout bailleur doit mentionner la classe DPE dans l’annonce de location et annexer le DPE au bail. Mentir sur la classe engage la responsabilité civile du bailleur.

8. Questions fréquentes